Will man eine Wohnung gründbücherlich erwerben, so stellt sich die Frage, ob ein Wohnungskauf Gutachten bzw. eine Begehung durch einen Wissenenden vor dem Kauf sinnvoll ist. Wichtig zu wissen ist, dass man beim Kauf einer Wohnung keine Bausubstanz kauft, sondern ein Recht erwirbt (Nutzungsrecht an einer Wohnung). Leider gehen durch Rechte auch Pflichten einher und diese werden oft unterschätzt. Bei der Wohnung ist es nicht nur wichtig, dass die Wohnung einen guten Eindruck macht, sondern auch die gesamte Liegenschaft. Diese umfasst auch allgemeine Bauteile, wie beispielsweise Dach, Keller oder Fassade.
Als Miteigentümer erwirbt man anteilsmäßig auch die Liegenschaft mit und man ist auch dafür verantwortlich, dass von der Liegenschaft keine Gefährdung ausgeht. Das heißt auch, sollte ein Schadensfall an der Liegenschaft auftreten (z.B. Fassadenrenovierung oder Dachreparatur) werden alle Bewohner der Liegenschaft anteilsmäßig zur Kasse gebeten. Beim Kauf einer Wohnung müssen Sie dieses Risiko (d.h. eine eventuell Bald anstehende Reparatur oder Renovierung) mit einpreisen. Daher sollte auf jeden Fall die gesamte Liegenschaft angesehen und überprüft werden um über alle womöglich anstehenden Kosten Bescheid zu wissen.
Bei der Prüfung der Liegenschaft können wir Ihnen für Keller, Fassade und Dach folgende Tipps geben:
- Feuchtigkeit kann die Bausubstanz in Mitleidenschaft ziehen.
- Die Versorgungsleitungen sind auf einen augenscheinlichen Zustand zu prüfen.
- Gewölbe dürfen nicht durchgestemmt werden bzw. sollten diese ordnungsgemäß geschlossen werden
- Stahlträger sollten nicht zu stark korrodiert sein.
- Risse in der Fassade sollten beachtet werden
- Augenscheinliche Fassadenschäden
- Wie ist der Zustand der Sockelzone? Sieht man Salzränder oder dunkle Flecken?
- Sieht man am Dachgesimse Schäden kann dies auf eine kaputte Dachrinne schließen lassen.
- Wenn man bei einen nicht-ausgebauten Dachstuhl dunkle Flecken bzw. weiße Flecken an den Holzteilen erkennen kann, lässt das auf Feuchtigkeitseintritte schließen.
- In welchen Zustand ist die Dacheindeckung. Brösselt diese schon weg?
- Ist die Verblechung durch Korrosion zerstört?
Sie sehen es gilt einiges beim Kauf einer Wohnung zu beachten. Aufgrund dieser komplexen Materie und den hohen Risiko können daraus im Extremfall Mehrkosten für Sie entstehen, wenn die allgemeinen Teile nicht in Ordnung bzw. nicht in dem von Ihnen erwarteten Zustand sind.
Fazit:
Vor einem Wohnungskauf sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass Sie nur ein Recht und keine Bausubstanz erwerben. Daher sollten sie die vollständige Liegenschaft (Fassade, Keller, Dachstuhl etc.) augenscheinlich prüfen. Sollte Sie keine Erfahrung im Bereich Bau und Baustoffkunde haben, kann ein Baumeister Mängel und Beschädigungen erkennen und Sie so vor großen Schaden bewahren.